Xin tư vấn về vấn đề đồng sở hữu đất Đông Anh
Chào anh em diễn đàn GolferLand, chồng tôi tính mua đất Đông Anh (chuẩn bị lên quận), nhưng lô đất này là đồng sở hữu của 3 anh em ruột, trên sổ đỏ ghi chung. Chủ đất cam kết sau khi công chứng sẽ tách sổ.
Liệu có nên tin tưởng xuống tiền trong trường hợp này không? Nếu mua thì cần lưu ý thêm thủ tục pháp lý gì để tránh tranh chấp?
Đầu tiên cần phải ghi nhớ nếu thửa đất đứng tên đồng sở hữu, việc định đoạt (bán/ chuyển nhượng) toàn bộ thửa về nguyên tắc phải có sự đồng ý/ký tên của tất cả các đồng sở hữu; nếu chỉ bán phần quyền (ví dụ 1/3) thì các đồng sở hữu còn lại có quyền ưu tiên mua trong thời hạn luật định.
Tách sổ / tách thửa từ sổ chung sang sổ riêng có thể thực hiện được nhưng phải có sự đồng ý của các đồng sở hữu và phải đáp ứng điều kiện tách thửa (diện tích, quy hoạch địa phương, không có tranh chấp, không bị kê biên…) các quy định chi tiết do UBND tỉnh/huyện áp dụng.
Anh phải nhớ lời hứa miệng là không đủ đâu, bắt buộc phải yêu cầu cam kết bằng văn bản có công chứng (chi tiết: ai chịu phí, tiến độ, tiêu chí tách thửa…)
theo em thì không nên, quá rủi ro
Thực ra có 2 phần: 1 là về tính sinh lời của mảnh đất và 2 là pháp lý. Nếu đứng theo tầm nhìn đầu tư: nếu bạn chấp nhận rủi ro để mua “giá rẻ trước quy hoạch” thì nên tính chi phí cơ hội, đầu tư vào thì tiền sẽ bị giam bao lâu? Đặt điều kiện tài chính rõ ràng: thanh toán theo tiến độ sau khi sổ rõ ràng. Tôi khuyên đặt cọc nhỏ + thanh toán chính khi sang tên vào Sổ đỏ mới.
thiếu gì đất đâu mà phải mua loại chung 3 chủ
Em là phụ nữ em không có kinh nghiệm đầu tư nên không có dám nhận xét nhiều nhưng cá nhân em thì thấy rủi ro, đặc biệt phải có thỏa thuận bằng văn bản rõ ràng.
thế nhỡ một trong 3 người không đồng ý/không liên lạc liệu 2 người còn lại có bán được không?
Nếu quyền sử dụng được coi là sở hữu chung hợp nhất, thì việc định đoạt toàn bộ thửa phải có thoả thuận của tất cả; nếu là sở hữu theo phần, mỗi người có thể bán phần của mình nhưng phần đó có quyền ưu tiên mua cho đồng sở hữu. Phải kiểm tra bản chất sở hữu trên GCN.
Trường hợp này cần thỏa thuận rõ ràng từ phía mua và bên bán để đảm bảo chắc chắn khi giao dịch. Thực tế: nếu thiếu chữ ký người đứng tên trên GCN thì Văn phòng công chứng/đăng ký không thể hoàn tất việc sang tên cho người mua cho phần toàn thửa. Cách an toàn: bắt buộc chữ ký/ủy quyền có công chứng của người vắng; hoặc mua phần sở hữu rõ ràng (thống nhất tỉ lệ) kèm điều khoản xử lý quyền ưu tiên mua.
Em cũng có tình huống gần như này nhưng chủ hứa tách sổ rồi giao GCN riêng cho mỗi người, cho em hỏi thủ tục thực tế mất bao lâu và phí gồm những gì?
Em ơi thời gian phụ thuộc vào hồ sơ (có hoàn chỉnh không), yêu cầu tách thửa của địa phương (diện tích tối thiểu) và khối lượng công việc của Văn phòng Đăng ký đất đai. Thường vài tuần đến vài tháng; nếu có vướng quy hoạch phải chờ điều chỉnh.
Trường hợp của gia đình em gần na ná, nhưng bên bán đất họ chỉ cho xem bản photo sổ đỏ vậy làm sao biết thật sự sổ có thế chấp không?
Kiểm tra trực tiếp tại Văn phòng Đăng ký đất đai (trích lục hồ sơ), hoặc nhờ văn phòng công chứng tra cứu; kiểm tra mục ghi chú trên GCN (mục “thế chấp”); hỏi UBND xã/phường xem có đơn tranh chấp nào không. Thị trường có rất nhiều “cái bẫy” thế chấp cho vay nóng nên bạn và gia đình phải kiểm tra kỹ, nếu phát hiện thế chấp thì yêu cầu bên bán tất toán hoặc rời khỏi hồ sơ trước khi giao dịch. Nếu không thì giá deal phải đủ lớn để bù rủi ro.
Tuyệt đối không chuyển tiền dựa trên ảnh scan. Yêu cầu bản chính của số để đối chiếu, yêu cầu bên bán ký cam kết giấy chứng nhận không bị kê biên/thế chấp; hoặc nhờ luật sư/VP công chứng kiểm tra giúp và ký biên bản xác nhận tình trạng pháp lý trước khi đặt cọc.
Chi phí gồm lệ phí tách thửa, phí đo đạc (nếu cần), lệ phí địa chính, phí cấp GCN mới, công chứng (nếu có). Thường bên bán hoặc thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc. Luôn yêu cầu hợp đồng nêu rõ bên nào chịu khoản nào và có điều khoản xử phạt nếu trễ.
các bác cho em hỏi nếu chỉ được chào mua 1/3 lô (một người đứng riêng bán), mua liệu có ra giáy chứng nhận 1/3 không?
Về lý thuyết có thể cấp GCN cho phần quyền sử dụng nếu tách thửa/định vị được phần đất nhưng điều này phụ thuộc quy hoạch địa phương, điều kiện tách thửa và thỏa thuận với các đồng sở hữu (nhiều trường hợp phần nhỏ không đủ tiêu chuẩn tách). Hơn nữa thực tế là mua 1/3 thường khó thanh khoản, ngân hàng khó cho vay, sau này bán cả thửa cần chữ ký của tất cả chủ sở hữu. Nếu vẫn mua, phải có hợp đồng kèm điều khoản ràng buộc về quyền ưu tiên mua phần còn lại, điều kiện tách sổ rõ ràng.
theo cá nhân tôi thì chỉ mua phần khi bạn hiểu rõ cách exit: có kế hoạch mua thêm phần khác hoặc gặp người muốn mua cả thửa. Chứ đừng có dại rước rủi ro.
liệu có trường hợp 1 trong số chủ đang vay nặng lãi không các bác? Nhà em đang gặp đúng tình huống dở khóc dở cười như này đây, mảnh đất thì quá ổn rồi chỉ là dính vấn đề từ chủ.
Nếu một chủ sở hữu bị thi hành án, phần quyền của người đó có thể bị kê biên và bị xử lý; phần còn lại vẫn thuộc những đồng sở hữu khác nhưng hồ sơ sẽ vướng. Trước khi mua, chị cần iểm tra hồ sơ thi hành án và mục ghi chú kê biên tại Văn phòng Đăng ký đất đai.
Nói chung phải nhớ đòi văn bản xác nhận không bị kê biên từ cơ quan thi hành án hoặc trích lục hồ sơ; nếu phát hiện nguy cơ kê biên, không giao dịch cho đến khi bên bán giải quyết xong chị nhé.