Người gửi: Trương Minh Quân
Chào cả nhà, mình đang cân nhắc mua 1 căn chung cư để chuẩn bị cho công việc gia đình, hiện tại CĐT chỉ ký Hợp đồng mua bán (HDMB), chưa có sổ hồng vì dự án mới bàn giao được 1 năm. Bên môi giới bảo là mua HDMB vẫn an toàn, sau này chắc chắn ra sổ.
Nhưng mình nghe nhiều người nói rủi ro nếu chủ đầu tư chậm làm sổ hoặc dính pháp lý. Anh chị nào từng trải qua cho em xin kinh nghiệm:
Có nên mua chung cư chỉ có HDMB không? Nếu mua thì cần lưu ý thủ tục gì để an toàn hơn?
HDMB là căn cứ pháp lý quan trọng để xác lập quyền sở hữu căn hộ, nhưng nó chưa phải là giấy chứng nhận lâu dài. Vấn đề lớn nhất là tiến độ ra sổ hồng. Muốn kiểm tra, em nên xem dự án đã hoàn tất nghiệm thu PCCC, bàn giao hạ tầng và nghĩa vụ tài chính với Nhà nước chưa. Nếu những điều này chưa xong, khả năng ra sổ sẽ kéo dài. Lời khuyên: chỉ nên mua nếu CĐT uy tín, pháp lý dự án rõ ràng, và trong hợp đồng có điều khoản cam kết thời hạn ra sổ.
Mình mua HDMB một lần rồi, 3 năm nay vẫn chưa ra sổ. Cảm giác bất an thật sự.
Kinh nghiệm đầu tư và làm việc với nhiều khách hàng thì theo HDMB vẫn giao dịch bình thường, có thể công chứng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng theo quy định. Tuy nhiên, em cần đọc kỹ hợp đồng: phí ra sổ, nghĩa vụ tài chính còn lại ai chịu, và tiến độ cam kết. Có trường hợp người mua không để ý, sau này CĐT yêu cầu đóng thêm hàng trăm triệu phí đất, phí xây dựng, rất mệt. Với chị, nếu mua để ở thì hãy chắc chắn rằng chất lượng sống đã ổn. Nếu mua để đầu tư thì nên tính rủi ro chôn vốn lâu hơn dự kiến.
Nói thật mua HDMB thì giống như “cầm giấy hẹn” vậy, chưa chắc chắn bằng sổ.
Chuẩn, em từng phải bán lỗ căn HDMB vì cần tiền gấp mà không ai dám mua.
Khách Việt kiều của tôi rất dè dặt khi nghe đến HDMB. Với họ, chỉ căn có sổ hồng mới đủ an tâm. Tuy nhiên, cũng có nhóm khách chấp nhận mua HDMB ở các dự án lớn như Vinhomes, Masterise, Phú Mỹ Hưng, vì tin rằng khả năng ra sổ chắc chắn. Góc nhìn quốc tế là: thương hiệu và uy tín CĐT quyết định tất cả. Nếu chị Lan Anh mua để cho thuê hoặc giữ lâu dài thì ok, nhưng nếu kỳ vọng thanh khoản nhanh thì HDMB là hạn chế.
Mình nghĩ mua ở thì không sao, nhưng đầu tư ngắn hạn thì nên tránh.
Có ai biết luật quy định tối đa bao lâu sau khi bàn giao thì phải có sổ không?
Thường thì trong vòng 50 ngày kể từ khi bàn giao nhà, CĐT phải nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ cho khách. Nhưng trên thực tế nhiều nơi kéo dài 2–3 năm vì thế người mua cần theo sát, yêu cầu văn bản chính thức để tránh bị “quên lãng”. Tôi cũng đã gặp nhiều tình huống Khách dở khóc dở cười về sau đi xử lý mất thời gian.
Ngoài ra chia sẻ thêm để anh em hình dung, anh em có thể yêu cầu CĐT cho xem văn bản nghiệm thu công trình, văn bản hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất đai. Đây là chỉ số cho thấy sổ sẽ ra nhanh hay chậm. Nếu CĐT né cung cấp các giấy tờ này thì nên cẩn thận.
Vậy thì luật và thực tế khác xa nhau quá!
Thực tế đúng là có nhiều trường hợp như vậy, và đây chính là khoảng chênh tạo rủi ro nhưng cũng là cơ hội. Nhà đầu tư khôn thường chọn giai đoạn này để gom hàng giá tốt, chờ ra sổ sẽ “nhảy vọt”. Nhưng phải chọn đúng dự án, đúng thời điểm thì quỹ tiền mới tăng được.
Mình mua để ở thôi, chờ sổ cũng không vội, chỉ sợ sau này bán lại khó.
Nếu mua để ở thì quan trọng là chất lượng sống: hạ tầng, dịch vụ, cộng đồng cư dân. Sổ hồng tất nhiên quan trọng, nhưng nếu CĐT uy tín thì sớm muộn cũng ra. Vấn đề là tâm lý mình có chịu được khoảng chờ 2–3 năm không.
Mọi người có ai từng giao dịch HDMB qua ngân hàng không? Có vay được không?
Vay được, nhưng chỉ ở một số ngân hàng và thường hạn mức thấp hơn. Vì ngân hàng cũng e ngại pháp lý. Nếu vay HDMB thì phải chấp nhận lãi suất và tỷ lệ cho vay không cao. Anh cũng chú ý khi chuyển nhượng HDMB cần thực hiện tại văn phòng công chứng, đóng thuế đầy đủ. Tránh giao dịch viết tay hay hứa hẹn vì rất dễ tranh chấp sau này.
em nghĩ mua HDMB cần “có gan và có tiền rảnh rỗi” mới chơi được.
Anh Tuấn nói đúng đấy, HDMB vẫn có thể mua, nhưng phải chọn đúng CĐT, xác minh pháp lý kỹ, và xác định nắm giữ dài hạn. Nói chung phải cân nhắc thật kỹ trước khi xuống tiền.