Anh chị cho em hỏi thật lòng em có tìm hiểu và được 1 sale rao bán căn 2PN ở Q9, nhà mới bàn giao 2 năm, chỉ có HĐMB với chủ đầu tư, chưa ra sổ vì “chưa thanh toán hết đợt cuối”. Chủ kẹt tiền nên bán rẻ hơn thị trường gần 300 triệu. Em định mua để ở, nhưng cũng hơi lăn tăn liệu có rủi ro gì không, sang tên có được không ạ?
Có nên mua căn chung cư chỉ có HĐMB và chủ nhà chưa trả hết cho CĐT, nhà chưa có sổ mà rao giá rất tốt?
BÌNH LUẬN (23)
Topic được xem nhiều
04/10/2025
Tình huống này gặp rất nhiều. Nếu chủ nhà chưa thanh toán đủ tiền, về pháp lý thì quyền sở hữu vẫn thuộc chủ đầu tư, chưa chuyển hẳn cho họ. Khi đó, hợp đồng mua bán chỉ là chuyển nhượng quyền mua nhà, phải được chủ đầu tư đồng ý bằng văn bản bạn nhé.
Tức là cần phải thông qua CDT, nếu không có văn bản đồng ý đó, giao dịch giữa hai bên là vô hiệu, sau này khó sang tên hoặc ra sổ.
Em từng mua kiểu này rồi, mất gần 2 tháng mới xong chuyển nhượng HĐMB đến giờ vẫn chưa xong để ra sổ đâu. Về giá thì có thể tốt hơn nhưng pháp lý không có đảm bảo, nên cũng lo lắng.
Thực tế, với những người mua để ở, chung cư thứ cấp có sổ là lựa chọn thông minh bác ạ. Vừa tránh rủi ro pháp lý, vừa dễ vay ngân hàng hơn. Còn căn chưa có sổ, ngân hàng thường không giải ngân đâu.
Để xong phần thủ tục HDMB với CDT thì còn phải chờ đối chiếu công nợ, kiểm tra thuế phí với chủ cũ, loại hình này không đơn giản đâu nên các chủ cần lưu ý.
Nếu sau này có sổ rồi thì mình có được đứng tên trực tiếp không anh?
Nếu đã làm thủ tục chuyển nhượng HĐMB hợp pháp thì khi ra sổ, sổ sẽ đứng tên người mua mới. Nhưng nếu trong quá trình này dính trục trặc thì còn lâu lắm
Em thấy nhiều người vẫn làm “hợp đồng ủy quyền” mà đâu cần CĐT?
Ủy quyền là cách “lách”, nguy hiểm lắm. Nếu người bán qua đời, hợp đồng ủy quyền mất hiệu lực, coi như trắng tay.
Thế chủ đầu tư có thể không đồng ý chuyển nhượng không? Liệu họ không ok thì sao?
Có thể, nhất là khi chủ cũ còn nợ tiền, hoặc CĐT muốn giữ chính sách bán hàng riêng.
Tôi từng chứng kiến trường hợp khách mình mua “ủy quyền”, sau này chủ nhà cũ nợ thuế → không được cấp sổ, thiệt hại hàng trăm triệu nên nếu giao dịch kiểu này bác cần check kỹ lưỡng mọi vấn đề.
Nếu mình chỉ định ở thôi, không đầu tư, thì có rủi ro gì nhiều không ạ?
Ở nước ngoài, tài sản chưa sang tên thì tuyệt đối không được giao dịch. Ở Việt Nam, vẫn cho phép chuyển nhượng HĐMB, nhưng phải qua quy trình rõ ràng với CĐT. Nếu làm “viết tay” hoặc “ủy quyền”, rủi ro cực cao, vì người bán vẫn là người đứng tên hợp đồng – họ hoàn toàn có thể quay xe .
Vẫn có, vì bạn không phải là chủ sở hữu hợp pháp cho đến khi ra sổ. Nếu có tranh chấp, bạn rất yếu thế trước pháp luật.
Nghe sợ quá, thôi chắc đợi nhà có sổ rồi mua cho chắc. Hoặc nên chọn loại hình đã có sổ sẵn rồi, ntn vừa mất thời gian lại loằng ngoằng
Nếu thật sự rẻ, chị vẫn có thể xem xét – nhưng chỉ khi làm việc trực tiếp với CĐT, và có xác nhận rằng họ đồng ý chuyển nhượng.
Kinh nghiệm:
Gặp phòng kinh doanh CĐT, hỏi rõ thủ tục.
Xem bảng công nợ của chủ cũ.
Chỉ thanh toán khi có văn bản xác nhận hoàn tất chuyển nhượng.
Còn nếu chủ cũ “bán tay đôi” không thông qua CĐT, thì rẻ cỡ nào cũng bỏ.
Bản thân tôi đã từng đầu tư và giờ đã có sổ nhưng tôi vẫn khuyên mọi người lưu ý. Với những người ở xa hoặc Việt kiều, không tiện theo dõi hồ sơ thì tuyệt đối tránh dạng này.
Đó là cách an toàn nhất vì mua bán loại hình có sổ vẫn an tâm hơn. Hoặc nếu muốn mua sớm, thì yêu cầu CĐT làm phụ lục xác nhận chuyển nhượng chính thức.
Bác nên cân nhắc tạm dừng, làm việc qua CĐT cho chắc ăn. Mất thêm ít tiền nhưng yên tâm hơn nhiều.
Em vẫn nói với khách em đầu tư BĐS phải ưu tiên pháp lý hơn giá rẻ. Một căn có sổ, vị trí ổn, chủ cũ giữ nhà kỹ, thậm chí giá cao hơn 5-10% vẫn đáng. Bởi vì tính thanh khoản cực nhanh.
Em thấy bây giờ chung cư thứ cấp nhiều căn đẹp, giá chênh không bao nhiêu mà sổ có sẵn, sang tên liền tay. Mua kiểu đó an tâm hơn hẳn.
Đúng rồi, mua nhà đã ra sổ thì quy trình rõ ràng: công chứng, sang tên, nộp thuế là xong. Không phải phụ thuộc CĐT hay bên thứ ba gì cả, bác chủ tus nghe a Tuấn chia sẻ là chuẩn đấy.
Căn có sổ giống như “hàng hóa đã qua kiểm định”. Mọi giao dịch đều được pháp luật bảo vệ. Đầu tư vào loại này tuy lời ít hơn giai đoạn đầu, nhưng bền, dễ bán, dễ giữ giá nhất là trong giai đoạn thị trường đang thanh lọc anh chị ạ