Chào anh em, mình đang được mời mua một lô đất nền trong ‘dự án sắp ra sổ’, giá mềm hơn khu bên cạnh gần 20%. CĐT cam kết ‘6 tháng ra sổ’, hạ tầng đang làm. Nhưng mình nghe nhiều vụ dự án ma rồi, giờ không biết có nên tin không.
Anh em ai từng đầu tư dạng này cho xin chia sẻ thật nhé! Thanks cả nhà.
Mình từng mua dạng “sắp có sổ” năm 2021, đến giờ vẫn chưa thấy đâu. Chủ đầu tư cứ hẹn “tháng sau, quý sau”. Giờ khu đó cỏ mọc um tùm. Nên mình khuyên thật, chưa ra sổ = chưa gì cả.
Anh kiểm tra ngay xem dự án có quyết định giao đất, phê duyệt 1/500, và giấy phép hạ tầng chưa. Nếu chưa đủ 3 cái đó, CĐT chưa có quyền huy động vốn. Mua là rủi ro cao lắm.
Không phải dự án nào “sắp ra sổ” cũng ảo, nhưng phải xem ai đứng tên sổ tổng. Có những khu CĐT đã xong hạ tầng, chờ nghiệm thu, thì ok. Nhưng đa phần mấy dự án chào sớm là gom vốn trước, chị em làm nghề nhìn là biết liền.
Đất sắp có sổ nghĩa là mình đang góp vốn cho chủ đầu tư, không khác gì cho họ vay tiền không lãi. Mà đã vay, thì rủi ro họ vỡ dòng tiền là mình mất trắng.
Mình chia sẻ thêm cho anh em hiểu bản chất: cụm từ “dự án sắp có sổ” thực ra là cách nói mập mờ để huy động vốn sớm. Một khu đất muốn được tách sổ phải trải qua 5 bước:
– Chuyển đổi mục đích sử dụng đất (từ đất NN sang đất ở).
– Có quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt.
– Có quyết định giao đất hoặc thuê đất của UBND tỉnh.
– Hoàn thành hạ tầng theo quy định, được nghiệm thu.
– Được cơ quan TNMT cấp GCN QSDĐ từng nền.
Nếu còn đang ở bước 2 hoặc 3 thì chưa thể “ra sổ” trong 6 tháng được. Nhiều dự án chỉ mới xin chấp thuận chủ trương đầu tư đã đem phân lô bán nền. Rủi ro là: nếu quy hoạch thay đổi hoặc bị thu hồi, toàn bộ hợp đồng góp vốn đó coi như vô hiệu.
=> Lời khuyên của mình dành cho anh em trước khi đặt bút ký, hãy yêu cầu xem văn bản pháp lý gốc của Sở TNMT, đừng tin vào bản photo hay file scan mờ.
CĐT cam kết “6 tháng ra sổ” = cam kết miệng. Pháp luật sẽ không công nhận nếu không ghi rõ trong Hợp đồng công chứng có điều khoản phạt vi phạm. Mình từng thấy dự án ghi “dự kiến ra sổ quý 4”, mà 3 năm chưa ra nổi.
Tôi cũng từng bị dụ kiểu này. Họ cho xem bản vẽ 1/500 “dự thảo”, kèm ảnh máy xúc đang làm. Cọc xong thì công trường ngưng thi công luôn. Giờ kiện cũng khó vì giấy tờ chỉ là thỏa thuận góp vốn.
Ở khu tôi cũng có mấy chỗ như vậy. Dự án treo bảng “sắp ra sổ” 2 năm rồi, nhưng thực ra đất vẫn là đất nông nghiệp, chưa chuyển mục đích.
Ở góc độ đầu tư, mình nhìn thấy 2 điều đáng lưu ý:
Thứ nhất, nếu dự án “sắp có sổ” mà giá rẻ hơn khu có sổ chỉ 15-20%, thì không đáng để mạo hiểm. Bởi rủi ro pháp lý trong 6-12 tháng đó có thể khiến bạn mất trắng, trong khi biên lợi nhuận chưa đủ lớn để bù đắp.
Thứ hai, “6 tháng ra sổ” thường là lời hứa không có cam kết chế tài. Nếu họ dám đưa điều đó vào hợp đồng công chứng với điều khoản phạt vi phạm rõ ràng, mình mới xem xét.
Mình từng đầu tư vào một khu ở Nhơn Trạch năm 2020, cũng “6 tháng có sổ”, nhưng thực tế 2 năm sau mới xong. Nếu mình không đủ vốn dự phòng thì đã phải bán cắt lỗ.
Với nhà đầu tư tài chính ít (dưới 2 tỷ), hãy chọn đất có sổ, pháp lý rõ. Đừng để ham lời ngắn mà mắc kẹt dài.
Muốn biết thật/ giả, chỉ cần lên phòng TNMT hoặc tra trên cổng thông tin quy hoạch tỉnh. Nếu khu đó chưa có quyết định 1/500, thì 100% là chưa thể ra sổ nên anh em lưu ý nhé.
Thực tế khách thích giá rẻ, nên CĐT tung chiêu “sắp có sổ” để hút dòng tiền. Họ bán rẻ hơn 20 – 30% là vì muốn huy động vốn sớm, chứ chưa chắc có pháp lý.
Chuẩn, giá thấp là cái bẫy tâm lý. Khi CĐT nói “đang xin cấp phép” tức là chưa được giao đất chính thức, nên họ chưa có quyền bán.
Mình từng mua dự án kiểu này, giờ đang mắc kẹt. Không sang nhượng được, không rút vốn được. Đúng là bài học đau nên bác cần cẩn trọng nhé, tránh tiền mất tật mang.
Nếu muốn đầu tư thật sự thì anh chị hãy hỏi CĐT có quyết định giao đất chưa? có sổ tổng chưa? Nếu chưa, đừng chuyển tiền. BĐS chỉ an toàn khi “sổ cầm tay – pháp lý rõ ràng”.
Khi tham gia đầu tư, hãy nhớ 3 câu hỏi vàng:
Ai là chủ đầu tư hợp pháp? (có quyết định giao đất không)
Đang ở giai đoạn pháp lý nào? (xin chủ trương, duyệt quy hoạch, hay đã nghiệm thu hạ tầng?)
Nếu chậm ra sổ, có điều khoản bảo vệ người mua không?
Nếu 3 câu hỏi này không được trả lời rõ bằng văn bản, thì dù giá có rẻ 30% chị cũng không khuyên học viên xuống tiền.
Đầu tư BĐS không chỉ là mua đất, mà là mua pháp lý + thời gian + niềm tin.
Cẩn trọng là lời khuyên chân thành nhất.
Nếu họ nói “dự án sắp có sổ” mà không xuất trình được Giấy phép hạ tầng + Biên bản nghiệm thu từng hạng mục, anh em nên tránh xa. Không có mấy cái đó, đất chưa đủ điều kiện cấp sổ riêng.
Tôi chỉ tin khi được xem sổ tổng và hợp đồng mua bán công chứng với CĐT, không chơi hợp đồng đặt cọc hay góp vốn.
Cái chiêu “6 tháng ra sổ” là mồi kinh điển trong nghề. Họ hứa xong, kéo dài 1-2 năm, rồi “sang tên nội bộ” qua công ty con để lách luật. Người mua lơ mơ là thua đấy anh nhé, nên là cần cực kỳ cẩn trọng đấy.
Đất thật pháp lý giả là chuyện thường. Nhiều khu chỉ có bản đồ phân lô nội bộ, chưa được duyệt. Mà ai nghe “sắp có sổ” là ký luôn, sau này chỉ biết than.
Theo mình, nên chọn dự án đã có sổ riêng từng nền. Giá có cao hơn nhưng an toàn, thanh khoản nhanh, đỡ mất ngủ.
Nhiều người không tính chi phí cơ hội. Giữ vốn 2–3 năm chờ sổ là coi như đóng băng dòng tiền, trong khi có thể đầu tư sản phẩm có pháp lý rõ ràng khác nên bác cần phải lưu ý cân nhắc thật kỹ lưỡng đấy nhé.
Nghe anh em chia sẻ mà thấy hoang mang quá. Nhưng đúng là “rẻ hơn 20%” không phải tự nhiên đâu, chắc có lý do phía sau.