Mình mới xem một dự án ở Bình Dương, môi giới nói nếu cọc sớm 50 triệu sẽ ‘giữ suất đẹp’ và được chiết khấu cao khi ra hàng chính thức. Nhưng chưa có thông tin pháp lý hay tên chủ đầu tư rõ ràng.
Liệu có nên cọc sớm không anh em? Ai từng bị dính vụ này cho mình xin kinh nghiệm.
Cọc giữ chỗ giai đoạn booking là chuyện bình thường trong nghề, nhưng phải xem đơn vị nhận cọc là ai. Nếu là đại lý F1 được ủy quyền chính thức của chủ đầu tư thì vẫn có cơ sở.
Còn nếu chỉ là công ty môi giới nhỏ lẻ thì rủi ro cao lắm.
Mình từng cọc sớm 30 triệu hồi 2022, cuối cùng dự án đó “đóng băng” vì chưa đủ pháp lý. Môi giới hứa hoàn tiền nhưng chờ 6 tháng mới nhận lại. Từ đó sợ luôn cái chữ “giữ chỗ”.
Chia sẻ thật với anh em: booking – giữ chỗ – đặt cọc sớm là chiêu huy động vốn không chính thức của môi giới hoặc sàn phân phối, cũng là điều bình thường thôi.
Giai đoạn chủ đầu tư chưa có quyết định mở bán, mọi giao dịch chỉ là “thỏa thuận thiện chí”, không được pháp luật công nhận.
Nếu sau này dự án đổi phân phối hoặc thay đổi chính sách, tờ giấy giữ chỗ đó vô giá trị.
Tôi đã gặp nhiều nhà đầu tư mất cả trăm triệu chỉ vì tin “đặt chỗ sớm lời nhanh”.
Nên là cần ghi nhớ chưa có văn bản công bố mở bán chính thức thì không chuyển tiền!
Chuẩn luôn. Nhiều công ty “ôm cọc” của khách, rồi khi chủ đầu tư chưa ký phân phối, họ phải hoàn lại. Có nơi hoàn, có nơi “bặt vô âm tín”.
Anh bổ sung thêm góc nhìn pháp lý:
Để được phép huy động vốn, chủ đầu tư phải có Giấy phép xây dựng và biên bản nghiệm thu hạ tầng.
Khi chưa đủ điều kiện, mọi hình thức “đặt chỗ” đều là giao dịch dân sự tự phát, không ràng buộc chủ đầu tư.
Nếu xảy ra tranh chấp, tòa án chỉ xem đây là “hợp đồng đặt cọc vô hiệu”.
Như thế tức là bạn có thể mất trắng, hoặc phải tự đi đòi lại tiền qua dân sự rất mệt.
Mình thấy ở Việt Nam cái gì cũng “giữ chỗ” sớm. Bên này (Canada) muốn bán dự án phải có 100% hồ sơ pháp lý trước. Ở ta thì toàn bán trước, làm sau.
Thật ra tâm lý người mua là sợ mất suất đẹp, nên cứ muốn “giữ chỗ trước”. Nhưng giữ bằng niềm tin chứ không có gì đảm bảo.
Mình cũng gặp rất nhiều KH đã dính “bẫy giữ chỗ”. Họ tưởng mình thông minh vì “giữ được suất view hồ”, nhưng thực ra đang cho sàn mượn tiền không lãi suất.
Nguyên tắc:
Nếu dự án chưa mở bán chính thức, đừng ký giấy “giữ chỗ” dưới bất kỳ hình thức nào.
Nếu rất muốn mua, hãy yêu cầu biên nhận có dấu pháp nhân công ty được CĐT ủy quyền và nội dung ghi rõ “hoàn lại 100% nếu không mở bán”.
BĐS là kênh đầu tư lớn, đừng để bị cuốn vào tâm lý đám đông.
Có nhiều sàn tự tạo “chính sách ưu tiên nội bộ” để gom cọc. Xong họ xoay vòng dòng tiền qua dự án khác.
Em từng hỏi kỹ môi giới, họ nói “100% sẽ hoàn lại nếu không ra hàng”. Nhưng thực tế có hợp đồng đâu, chỉ có phiếu giữ chỗ nội bộ.
Để an toàn nhất thì chỉ chuyển tiền khi dự án có thông báo chính thức của Sở Xây Dựng hoặc UBND tỉnh cho phép mở bán.
Nhiềukhi khách muốn xuống tiền lắm rồi mình vẫn phải can không nên giữ chỗ trước khi có pháp lý vì đó là hành vi rủi ro cực cao.
Nếu bạn thật sự muốn đầu tư, hãy dùng 50 triệu đó để khảo sát 3–4 khu có pháp lý rõ ràng, còn hơn “đặt niềm tin” vào dự án chưa có tên chủ đầu tư.
Đặt cọc kiểu này giống như đánh bạc. Nếu may mắn, dự án ra hàng thì lời. Nếu không, mất trắng đấy nhé.
Có nhiều người booking vẫn ổn mà, em có người bạn đặt chỗ The Oriana (Bình Dương) hồi 2021, sau 3 tháng bán ra lời 80 triệu.
Cũng sẽ có người thắng nhưng đó là tỷ lệ nhỏ may mắn. Giống như đánh chứng khoán theo tin đồn, có người trúng, nhưng đa số mất.
Với người đầu tư chuyên nghiệp, chỉ xuống tiền khi biết rõ pháp lý, năng lực CĐT, tiến độ triển khai, dòng vốn bảo lãnh ngân hàng. Không có 4 yếu tố đó thì “lời nhanh” chỉ là mồi câu.
Cọc sớm khi chưa có pháp lý = rủi ro 80%.
Cọc sau khi có thông báo đủ điều kiện bán hàng = rủi ro 5%.
Anh em tự chọn xem muốn ở vùng an toàn nào.
Em từng thấy nhiều sàn gom cả tỷ đồng từ khách “giữ chỗ”, rồi biến mất. Báo đài đăng đầy mà mọi người vẫn ham “suất đẹp”.
Giữ chỗ gì không sổ, không tên, không giấy tờ, thì đúng là giữ rủi ro chứ không giữ suất.