Chào cả nhà, mình có xem một lô đất khá rộng ở vùng ven, hiện trạng là đất lâm nghiệp và giá mềm hơn đất ở nhiều. Mình tính mua để chờ quy hoạch lên thổ cư rồi tách thửa bán lẻ. Nhưng nghe nhiều người bảo đất lâm nghiệp tách thửa rất khó, thậm chí có thể bị thu hồi.
Anh em nào có kinh nghiệm cho mình xin lời khuyên: Có nên xuống tiền không, nếu mua thì cần chuẩn bị gì để giảm rủi ro?”
Mình cũng từng định mua đất lâm nghiệp ở Sóc Sơn, giá rẻ thật nhưng giấy tờ phức tạp lắm bạn ạ.
Nghe bảo đất lâm nghiệp chỉ được cấp sổ đỏ đất rừng sản xuất thôi, muốn chuyển sang đất ở phải xin UBND tỉnh, rất khó.
Bạn cần xem rõ loại đất lâm nghiệp đó là gì: rừng phòng hộ, rừng đặc dụng hay rừng sản xuất. Chỉ đất rừng sản xuất mới có cơ hội chuyển đổi, nhưng phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất 5 năm đã được phê duyệt của tỉnh. Nếu quy hoạch giữ là đất rừng, thì gần như không thể tách thửa hay chuyển đổi. Khuyên bạn nên tra cứu bản đồ quy hoạch chi tiết trước khi quyết định.
Đất rẻ nhưng rủi ro cao, mua xong ôm nhiều năm chưa chắc sang được sổ.
Đất rẻ nhưng rủi ro cao, mua xong ôm nhiều năm chưa chắc sang được sổ.
Tôi từng có khách hàng mua đất lâm nghiệp vì ham giá rẻ, cuối cùng 7 năm vẫn không chuyển đổi được. Khi nói chuyện, tôi luôn nhấn mạnh: đầu tư BĐS cần quan tâm đến pháp lý trước, lợi nhuận sau. Nếu thực sự muốn đầu tư loại đất này, bạn phải chuẩn bị dòng vốn dài hạn, xác định “ôm đất” và không phụ thuộc vào việc lướt sóng. Ngoài ra, nên làm hợp đồng chặt chẽ, tránh mua bán vi bằng hay giấy viết tay.
Em thấy nhiều cò đất quảng cáo là “có cửa chuyển đổi”, cuối cùng toàn treo.
Ở góc nhìn tài chính, đất lâm nghiệp không phù hợp với nhà đầu tư vốn mỏng hoặc muốn xoay vòng nhanh. Vì chi phí cơ hội rất cao tiền bị chôn lâu mà không chắc sinh lời. Nếu muốn đầu tư, bạn nên so sánh: cùng số tiền đó thì mua đất thổ cư vùng xa còn tiềm năng hơn. Đất lâm nghiệp chỉ phù hợp khi bạn có tầm nhìn dài hạn, chịu được rủi ro và nắm chắc quy hoạch chuyển đổi.
Tôi từng gặp khách muốn mua đất lâm nghiệp làm farmstay. Nhưng khi làm hồ sơ thì bị vướng: đất này thường chỉ được cấp cho hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông lâm nghiệp, người nước ngoài hoặc việt kiều càng khó tiếp cận.
Nếu bạn định khai thác du lịch cần lưu ý vì vẫn có rủi ro nên đầu tư khi đã có văn bản chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất từ chính quyền.
Đọc mà thấy sợ, chắc em không dám đụng đất lâm nghiệp. Đã xác định đầu tư đất này cần có sự hiểu biết nhất định.
Có người bảo cứ để đấy vài năm, đến lúc mở rộng đô thị thì tự lên giá. Không biết có đúng không?
Có người bảo cứ để đấy vài năm, đến lúc mở rộng đô thị thì tự lên giá. Không biết có đúng không?
Thực ra không đơn giản vậy. Nếu quy hoạch là đất rừng phòng hộ thì dù đô thị hóa cũng không được chuyển đổi. Nhà nước có thể thu hồi để làm dự án công. Chỉ đất nằm trong “quỹ đất dự kiến chuyển đổi sang đất ở hoặc đất dịch vụ” mới có cơ hội. Vì vậy, đừng nghe theo lời đồn mà cần căn cứ vào quy hoạch chính thức.
Có cách nào biết chắc đất đó có trong diện chuyển đổi không anh?
Em thấy nhiều người mất trắng vì mua đất rừng phòng hộ.
Đúng vậy, đất rừng phòng hộ và rừng đặc dụng gần như bất khả thi để chuyển đổi. Thậm chí mua xong, xây dựng trái phép có thể bị cưỡng chế tháo dỡ. Nếu bạn muốn đầu tư an toàn, hãy tránh 2 loại đất này.
Thế thì đầu tư đất lâm nghiệp chỉ hợp cho ai nhiều tiền, nhiều thời gian nhỉ.
Đất lâm nghiệp có thể đầu tư nếu: (1) đó là đất rừng sản xuất; (2) nằm trong quy hoạch chuyển đổi; (3) bạn có vốn dài hạn, không cần xoay vòng. Ngược lại, nếu kỳ vọng ngắn hạn hoặc không nắm rõ pháp lý, thì tuyệt đối không nên xuống tiền.
Em nghĩ nếu thích đất rộng, giá rẻ thì có thể mua để làm trang trại, nghỉ dưỡng gia đình thôi, chứ xác định đầu tư thì rủi ro quá cao.
Một điều nhiều nhà đầu tư hay bỏ qua là thuế và nghĩa vụ tài chính. Đất lâm nghiệp khi chuyển sang đất ở sẽ phải nộp tiền sử dụng đất khá lớn, có thể tới 40–50% giá trị chênh lệch. Vậy nên ngoài việc chờ quy hoạch, bạn phải dự phòng thêm dòng tiền cho giai đoạn làm thủ tục chuyển đổi.