Chào anh em diễn đàn,
Mình Hoàng Nam đang xem một căn nhà ở Đông Anh, giá khá mềm so với thị trường. Tuy nhiên, chủ nhà nói sổ đang thế chấp ngân hàng, sẽ rút sổ khi có cọc.
Mình hơi lo ngại rủi ro, không biết có nên xuống tiền không?
Nhờ anh em tư vấn.
Nghe hơi run đấy bạn, lỡ chủ nhà ôm nợ nhiều quá thì sao?
Mua xong lại khó bán đi thì mệt.
Trường hợp này xảy ra thường xuyên. Điểm mấu chốt là: phải làm việc trực tiếp 3 bên tại ngân hàng. Nghĩa là bạn đặt cọc, ngân hàng xác nhận sẽ giải chấp và bàn giao sổ ngay khi chủ trả nợ. Không bao giờ chuyển tiền qua tay chủ nhà trước.
Đúng rồi, trước nhà mình mua cũng thế, làm ở phòng công chứng + ngân hàng cùng lúc, an toàn.
Anh nói chuẩn, mua bán kiểu này hơi mất công.
Em cũng đang định lấy 1 căn cc tầm 3 tỷ nhưng chủ cầm cố trong NH, giờ đang hối cọc thì liệu có phải cọc trước vẫn rủi ro không ạ?
Nếu bạn xác định đầu tư thì cần tính đến chi phí thời gian. Nhà đang trong ngân hàng thì quy trình chậm hơn, thanh khoản cũng hạn chế. Giá rẻ là có lý do. Nếu mục tiêu để ở thì được, còn đầu tư lướt sóng thì tôi không chọn loại này.
Ngòai việc giải chấp, bạn nên kiểm tra hợp đồng tín dụng của chủ nhà. Có trường hợp họ thế chấp nhiều lần hoặc nợ vượt giá trị tài sản, dẫn tới không giải chấp nổi. Cái này nhờ ngân hàng cung cấp thông tin, mình mới chắc ăn.
Khách Việt kiều Hàn của tôi thường tránh giao dịch có yếu tố “đang cầm cố”. Họ thích pháp lý sạch để không phải giải thích quá nhiều khi chuyển tiền từ Hàn về. Người trong nước thì còn chấp nhận, chứ quốc tế thì thường né.
Em thấy nhiều người vẫn mua bình thường mà?
Đúng, mua được, nhưng điều kiện tiên quyết là phải làm tại ngân hàng + phòng công chứng cùng lúc. Bạn đừng tin vào lời hứa “giải chấp sau”, vì đó là kẽ hở lớn nhất dẫn tới tranh chấp.
Ngoài ra, bạn nên yêu cầu ngân hàng phát hành văn bản xác nhận khoản nợ còn lại và cam kết trả nợ xong sẽ trả sổ. Giấy trắng mực đen, tránh lời hứa miệng.
Nếu như anh Tuấn phân tích thì người mua vẫn an toàn đúng không?
An toàn thì an toàn, nhưng cơ hội sinh lời thấp hơn sản phẩm pháp lý sạch. Tôi hay nhắn khách: rẻ chưa chắc là hời, quan trọng là tính thanh khoản sau này.
Và trong sổ đỏ vẫn có ghi chú thế chấp và giải chấp. Ai xem hồ sơ kỹ sẽ biết ngay, nên sau này có thể bị ép giá.
Một lưu ý nữa: nếu bạn định bán lại cho Việt kiều hoặc người nước ngoài, thì giao dịch có “dấu vết ngân hàng” trước đó sẽ bị hỏi kỹ. Họ rất coi trọng tính minh bạch nên chủ thớt cần tính toán kỹ. Bản thân tôi đã từng gặp tình huống này, về sau golfer Hàn khách của tôi từ chối.
Kinh nghiệm cá nhân của tôi từng có học viên mất 200 triệu cọc vì tin lời chủ “sẽ giải chấp”. Sau này không đủ tiền trả nợ, sổ không ra được, khi mua loại hình này cần nghiên cứu kỹ lưỡng. Nói cách khác, nếu bạn mua để ở lâu dài, chấp nhận quy trình thì ok. Nhưng nếu mua đầu tư, tôi khuyên bỏ qua, tìm sản phẩm pháp lý sạch cho nhanh vòng vốn.
Nghe các anh chị phân tích em thấy sáng tỏ rồi. Em cũng đang định đầu tư vào miếng đất ở Hòa Lạc mỗi tội là chủ đang cầm cố ngân hàng
nên cân nhắc kỹ, chỉ mua khi làm trực tiếp với ngân hàng, còn không thì thôi đấy là quan điểm cá nhân mình. Hoặc thử liên hệ với chuyên gia nhờ tư vấn chuyên sâu.
Mua bình thường nhưng cần check chi tiết pháp lý.