Chào anh em, mình thấy một căn nhà phố diện tích 80m², giá khá tốt vì nằm trong khu đông dân cư. Nhưng trên sổ đỏ thì là đồng sở hữu với 2 hộ khác.
Chủ nhà nói sau này có thể tách sổ riêng. Mình đang băn khoăn: liệu có dễ tách sổ không, và có nên mua loại tài sản này để ở hoặc đầu tư không? Mong được anh em chia sẻ kinh nghiệm.”
Mình cũng đang ở nhà chung sổ đây, bán lại rất khó, ai cũng sợ pháp lý nên bác cân nhắc thật kỹ
Trường hợp của anh cần kiểm tra 2 yếu tố:
Thứ nhất, diện tích tối thiểu tách thửa theo quy định của địa phương (mỗi tỉnh có quy định riêng). Nếu mảnh đất sau khi chia nhỏ không đạt diện tích tối thiểu, bạn sẽ không tách được.
Thứ hai, hiện trạng xây dựng có phù hợp với quy hoạch đất ở không. Nếu quy hoạch là đất ở đô thị thì còn khả năng tách, nhưng nếu là đất xen kẹt, đất nông nghiệp chuyển đổi thì gần như bế tắc.
Kinh nghiệm em hay chia sẻ cho anh em là trước khi mua, bạn nên tra cứu quy hoạch thật kỹ đã để biết có tách sổ được không.
Chung sổ thì làm gì có quyền tự quyết, muốn sửa nhà hay bán cũng phải hỏi đồng sở hữu.
Nghe phức tạp quá, vậy chắc mua để đầu tư lướt sóng là rủi ro rồi đúng không anh em?
Tôi từng gặp nhiều khách mắc sai lầm với nhà chung sổ. Điểm rủi ro lớn nhất là mọi giao dịch đều cần chữ ký của tất cả đồng sở hữu. Nếu chỉ một người không đồng ý, bạn sẽ bị “kẹt cứng”.
Ví dụ giờ mua chung sổ, sau 3 năm muốn bán lại, nhưng một đồng sở hữu đi nước ngoài không liên lạc được, kết quả giao dịch đình trệ. Vì vậy, nếu mua để ở thì tạm chấp nhận, nhưng để đầu tư thì rủi ro rất cao, gần như mất tính thanh khoản.
Thế nếu tất cả cùng ký thì có thể công chứng bán bình thường chứ?
Mình thấy nhiều nhà chung cư mini toàn chung sổ, cũng rủi ro vậy hả anh chị?
Đúng vậy, nhiều khách của tôi hỏi mua chung cư mini nhưng khi biết chung sổ thì lập tức bỏ qua. Giờ khách thông minh cực kỳ đặc biệt quan tâm tính pháp lý, vì họ không muốn sau này vướng tranh chấp. Nếu bạn xác định đầu tư dài hạn, thì đồng sở hữu chỉ phù hợp khi tất cả đồng sở hữu có quan hệ tin cậy (ví dụ anh em ruột). Còn mua từ người ngoài thì rất rủi ro.
Có cách nào chắc chắn 100% là tách được sổ không?
Không có gì “100%” cả. Nhưng bạn có thể làm các bước:
Xin văn bản xác nhận từ Văn phòng đăng ký đất đai xem mảnh đất đủ điều kiện tách thửa chưa.
Làm thỏa thuận phân chia tài sản chung giữa các đồng sở hữu, có công chứng.
Sau đó nộp hồ sơ tách sổ. Nếu được chấp thuận thì mới nên giao dịch.
Nếu không tách được thì coi như mất trắng hả mọi người?
Đúng, nhưng hãy nghĩ đến tình huống: bạn cần bán gấp để xoay vốn, nhưng đồng sở hữu không hợp tác hoặc cố tình “ép giá”. Khi đó, bạn mất quyền chủ động hoàn toàn.
Từ góc độ tài chính, tôi không khuyến nghị mua đồng sở hữu, vì tính thanh khoản thấp và khả năng sinh lời kém. Nếu muốn đầu tư, hãy chọn sản phẩm có sổ riêng, pháp lý rõ ràng, cho dù giá cao hơn.
Không mất trắng, nhưng giá trị tài sản sẽ thấp hơn nhiều so với sổ riêng. Ví dụ: nhà có sổ riêng giá 3 tỷ, chung sổ chỉ bán được 2,2–2,3 tỷ vì ai cũng ngại. Ngoài ra, ngân hàng thường không nhận chung sổ để thế chấp vay vốn, nên bạn mất luôn đòn bẩy tài chính.
Thế mua để ở thì chấp nhận được chứ ạ?
Nếu mua để ở, bạn phải xác định lâu dài và không quan tâm đến việc thanh khoản. Tuy nhiên, vẫn cần kiểm tra xem đồng sở hữu có thể gây phiền phức gì không (ví dụ: tranh chấp lối đi, quyền sử dụng chung). Tốt nhất là có hợp đồng phân chia quyền và nghĩa vụ rõ ràng ngay từ đầu.
Có bạn mình mua chung sổ, sau này bị chủ đồng sở hữu khác xây lấn sang phần đất, kiện rất mệt mỏi.
Đó là rủi ro rất thường gặp vì ranh giới giữa các phần đất chưa được tách bạch bằng pháp lý. Nếu không có biên bản đo đạc, mốc giới rõ ràng, thì rất dễ xảy ra tranh chấp. Đây là lý do tôi luôn khuyên khách của mình: đừng mua đồng sở hữu, cho dù giá rẻ hơn 20–30%.
Theo tôi thì chủ tus nên chọn sản phẩm khác, lằng nhằng lắm, rất rủi ro cho mình.
Trừ khi bạn thật sự hiểu rõ pháp lý, chắc chắn tách được sổ, hoặc có quan hệ thân thiết với đồng sở hữu. Còn nếu không, tốt nhất nên tránh xa.
Nhà đất đồng sở hữu giống như “một cái bánh nhiều người cầm dao”. Nếu mọi người đều đồng thuận thì ổn, nhưng chỉ cần một người không đồng ý là bạn bị kẹt. Vì vậy, nếu muốn an toàn, hãy ưu tiên sổ riêng – dù giá cao hơn, nhưng xứng đáng cho sự yên tâm và giá trị lâu dài.